תכנון מס לנכסים מניבים למגורים

משה סטרוגנו //

מאת: משה סטרוגנו עו"ד

בעיות רבות נוצרות למשקיעים פרטיים אשר החליטו לרכוש נכסים למגורים בארץ, צעירים ומבוגרים רוכשים בחסכונות דירות מניבות אך שוכחים לקחת בחשבון את עניין המיסוי.

בזמן רכישת הדירה משלם הרוכש מס רכישה מדורג (אפשר למצוא את מדרגות המס באינטרנט) מדרגות המס מחולקות לענייננו לפי: דירת מגורים יחידה או דירת מגורים (הכוונה למי שיש יותר מדירה אחת).
ברכישת דירת מגורים ראשונה תשלום המס יהיה לפי מדרגת המס הנמוכה ונכון להיום הפטור הוא עד לשווי דירה של 1,026,666 ש"ח על כל סכום מעל הסכום הנ"ל ועד סכום של 1,442,870 ש"ח ישולם מס של 3.5% ועל כל סכום מעל הסכום הנ"ל ישולם מס של 5%.

משקיעים שמחזיקים יותר מדירה אחת ישלמו החל מהדירה השנייה מס רכישה בגובה של 3.5% מהסכום הראשוני ועד לסכום של 873,500 ש"ח וכל סכום מעל סכום זה יחויב בסכום של 5%. באינטרנט אפשר למצוא מחשבוני מס רכישה ללא קושי, יש להקיש בחיפוש "מחשבוני מס רכישה" ולרשום ברובריקות המתאימות את סכום הרכישה.

רוב המשקיעים משכירים את הדירה השנייה והשלישית בשכירות חופשית תוך ידיעה כי הפטור על הכנסות משכירות שניתן על השכרת דירות הוא עד לגובה של 51,840 ש"ח לשנה. מעבר לסכום הנ"ל כלומר בין 51,840 ש"ח ל- 103,680 ש"ח ניתן ע"י המדינה פטור חלקי. כל סכום מעבר לסכום זה ישנה אפשרות לבעלי הדירות להשתמש באחת משתי האופציות הבאות:
? מיסוי גורף של 10% על כל ההכנסות מהשכירויות, תשלום המס יעשה בסוף שנת השכירות ולא יותר מאוחר מ- 30 יום בסוף שנת השכירות. בנוסף באופציה הנ"ל לא ניתן לנכות הוצאות.
? מיסוי על הכנסות פאסיביות שעומד היום על 30% - 40%.

אופציה קצת שונה ומסובכת ודי מקובלת בישראל זה לרשום את הנכסים ע"ש אנשים שונים מבני המשפחה כגון ילדים ואז התכנון מס הוא לכל ילד בנפרד ולא כמשפחה. כלומר בפועל יכול כל ילד לא לשלם מס עד לסכום של הכנסה משכירות עד גובה של 51,840 ש"ח.

מכירת הדירה:
מדינת ישראל נותנת פטור ממס שבח אם לא נמכרה דירה ע"י המוכר בארבע שנים האחרונות,
המס החל במכירת דירה (ללא פטור של דירת יחיד מזכה או שנמכרה דירה בארבע שנים האחרונות) הוא מס השבח. מס זה הוא הפער בין מחיר הרכישה של הדירה לבין מחיר המכירה של הדירה. ניתן להוריד את עלויות המס בניכוי עלויות שונות ומשתנים שונים, מומלץ להיעזר בעו"ד ו/או ברו"ח.
על מנת להפשיט את העניין ניתן דוגמא: דירה נרכשה במחיר של 1,000,000 ש"ח לפני שנה ונמכרה לאחר מכן במחיר של 1,200,000 ש"ח. השבח יהיה כ- 200,000 ש"ח (רווח), על מנת לחשב את מס השבח שאותו יש לשלם יש להיעזר בעו"ד ו/או רו"ח על מנת לחשב על פי נוסחה את תשלום המס אותו יש לשלם. עו"ד ורו"ח לוקחים בחישוב המדד, הוצאות הנכס, פחת וכד'.
המס על השבח הוא 20% נכון להיום ולכן המס במקרה לדוגמא יהיה 40,000 ש"ח (20% מהשבח - 200,000 ש"ח).
כמובן שמסכום זה ניתן לקזז הוצאות שונות אך לשם כך יש צורך בעזרה של מומחה.

משה סטרוגנו עו"ד
www.strugano.com