כיצד להשקיע בנכסים בארה"ב

משה סטרוגנו //

מאת: משה סטרוגנו עו"ד    
14/5/10

לאחרונה אני רואה פרסומים רבים על נכסים אטרקטיביים בתשואות גבוהות עם תחזית לעליות במכירי הנכסים למכירה בארה"ב, אני קורא על נכסים כמעט בכל מדינה בארה"ב; פלורידה, קליפורניה, דאלאס, אוסטין וכד', נכסים מהבנקים, מחברות בקשיים, מאנשים פרטיים, מחב' תיווך (לא שהכל טוב, הרבה זבל בשוק ואני ממליץ לבדוק היטב כל הצעה).

בין ישראל לארה"ב קיימת אמנת מס, כלומר לא ישולם כפל מס אלא רק ההפרש במידה והמס במדינת המקור (ישראל) גבוהה יותר (ניתן למצוא חומר רב באינטרנט).

בכל השקעה יש לקחת בחשבון את שיקולי המס, יש לקחת בחשבון כי בכל מדינה בארה"ב המס הוא שונה, חזרתי לאחרונה מביקור בקליפורניה לכן המאמר לעניין המיסוי הוא מדינת קליפורניה.
בארה"ב המיסוי מורכב משני סוגי מס: מס מדינתי (state tax) וממס פדרלי (federal tax),
תשלום המס בארה"ב על הכנסות מדמי שכירות נע בין 10% - 45% ונקבע על פי רמת ההכנסה ועל פי המדינה בה נרכש הנכס (בישראל מס אחיד הוא 10% על הכנסות מדמי שכירות – יש להתייעץ עם רו"ח).
בזמן מכירת הנכס ייגבה תשלום מס נוסף בגין רווח ההון הנוצר (מס שבח), תשלום המס הנ"ל ינוע בין 15%-25% נכון להיום וזאת אם הנכס יימכר בתום שנה מיום הרכישה.
כמו כן בארה"ב ישנה שיטה מעולה לחיסכון ו/או דחייה של תשלום המס בגין רווחי ההון שנוצרו בזמן המכירה וזאת ע"י רכישה של נכס נוסף מהכספים שנתקבלו ממכירת הנכס הראשון וע"י כך דחיית מס רווח ההון למועד מאוחר יותר (שישולם לאחר מכירת הנכס השני אלא אם נרכש נכס נוסף).

תכנון המס:
האופציה העדיפה עלי היא תשלום מס אחיד של 15% ללא האפשרות של קיזוז ההוצאות למעט פחת וללא זיכוי בגין המס שישולם בארה"ב.
לחלופין ישנה האופציה המסורבלת יותר של תשלום מס בשיעור המס השולי 10% - 44% עם אפשרות לקיזוז הוצאות וזיכוי בגין החזר המס שישולם בארה"ב.
במקרה של מכירת הנכס התשלום בגין מס שבח בישראל הוא 20% מהרווח תוך מתן זיכוי על תשלום המס הזר וההוצאות שהיו בנכס (עו"ד, תיווך וכד').

אני ממליץ לבדוק היטב לפני השקעות בארה"ב, לחשב את התשואה לאחר תשלומי המס ולבדוק היטב מהם התשלומים שיש לבעל הנכס לשלם ואשר אינם משולמים ע"י השוכרים בין אם הנכס ריק או מושכר.

משה סטרוגנו עו"ד
משרד עו"ד משה סטרוגנו ושות'
moshe@strugano.com
www.strugano.com