רכישת נדל"ן בשוויץ

//

מאת: משה סטרוגנו עו"ד

לכולנו יש את החלום להחזיק נכס בשוויץ, מן מקום מפלט בטוח במקרה של אסון נוראי,
רגולציה מחמירה באירופה, מיסוי מוגבר גורמות לחברות רבות לנוע, דבר שיוצר הגירה באירופה,
שוויץ תמיד מופיע בחלק העליון של ההמלצות ליעד הנבחר: איכות חיים גבוהה, מיסוי נמוך, מיקום גיאוגרפי וכד' גורמים לחברות רבות ומשפחות לשקול את ההגירה לשוויץ.

אם מתקבלת החלטה על רכישת נכס בשווייץ, מה צריכים להיות השיקולים של כל משפחה:
באיזה קהילה? בתי ספר? מקומות בילוי? היכן בטוח? שירותים קהילתיים? תחבורה? מרכזי קניות? וכמובן עניין המיסוי.

ז 'נבה והאזור הסמוך לאגם ז' נבה, וכן המרכז הכלכלי בתוך ומסביב ציריך הם הפופולאריים ביותר ולכן יקרים בהתאמה. בנוסף לא נשכח את אתרי התיירות ונופש היוקרתיים כגון סנט מוריץ.
שוק הנדל"ן השוויצרי ממשיך להפתיע כלפי מעלה. להשוואה ניתן לתת דוגמא של קומפלקס מגורים שנמכר לאחרונה באזור של Anières, כפר באזור ז 'נבה, בצד הדרומי של האגם, אשר נמכר לאחרונה קרוב ל CHF 75m, לאחר שנרכש בשנת 2005 עבור CHF 19m.

מחירים כאלה מופיעים לאחרונה בעקבות אסון subprime בארה"ב, המשבר הפיננסי העולמי, המשבר באירופה ובמדינות ספציפיות באירופה שהיו יעד להשקעות וההשפעה ההרסנית שלהם על הכלכלה העולמית. זריקות של הון ומתן תמריצים ותוכניות של הממשלות השונות יצרו אווירה של אופטימיות מהוססת בשווקים הגלובליים אשר לפי דעתי ניתן יהיה לראות את חידוש הצמיחה במספר המשקים הגדולים במחצית השנייה של 2012 – 2013.

אבל בניגוד למדינות כמו ארה"ב, אנגליה ועוד כמה מדינות אירופאיות, שווייץ לא עברה משבר פיננסי, והאבטלה נשארה כמעט אותו הדבר ושוק הנדל"ן למגורים חזק מתמיד. שוויץ חשוב לציין עברה משבר נדל"ן בשנות ה- 90 כתוצאה מעלייה מהירה של מכירי הנדל"ן בסוף שנות ה- 80.

זה, במבט לאחור, ניתן לדמות למשבר הנוכחי בארה"ב. הן נגרמו על ידי רמות גבוהות של מינוף, הערכה נמוכה מדי של הסיכון והריבית. המשבר השוויצרי הוביל להטלת חובת הפקדה של 20% על רכישות נדל"ן וזאת על מנת לסייע להדוף בעתיד משבר בשוק הנדל"ן. הלוואות שמרניות, המלווים והרוב המכריע של המשכנתאות כיום משקפים יחס הלוואה ערך של פחות מ 67%.

עם זאת הצפי הוא כי שוק הדיור השוויצרי יאופיין על ידי גידול איטי, הריבית הנמוכה כנראה לא תישאר לעוד הרבה זמן.
למה לקנות בשוויץ?
בשוויץ יש את אחד משיעורי התפוסה הנמוכים באירופה לבעלות על בתים כ 37%. סיבה נוספת היא החוקים החזקים לטובת הדיירים  אשר מגנים על דיירים מפני פינוי ובקשה לעליית שכר הדירה אשר חייב להיות מוצדק על ידי גידול בעלויות של בעל הננכס. בנוסף על מנת לרכוש נדל"ן על הרוכש להציג דברים מסוימים והכל כפוף לכך: רווחים, הכנסה, עושר, הון, מיסים, כמו גם את הדרישה להפקיד 20%. דרישות אלו מפחידות רוכשים רבים. לכן פחות ופחות אנשים רוכשים נדל"ן בשוויץ.

ברכישת נדל"ן בשוויץ, בדרך כלל התכנון הוא לטווח ארוך. עלויות הרכישה  כגון; אגרות נוטריון, עלויות העברה, דמי סוכנים, רווחי הון על בסיס תקופת הבעלות וקצב איטי של עליית מחירי הנדל"ן גורמים למשקיעים ולאנשים פרטיים המחפשים ספקולציות לא להיכנס לעסקאות לתווך קצר.
רכישת נדל"ן על ידי זרים מוסדר בחוק הפדראלי על רכישת נדלן (שחוקק בשנת 1983 ונקרא לקס פרידריך, שתוקן בשנת 1997, וכיום ידוע כחוק LEX KOLLER) הפועל בשיתוף עם חוקים ותקנות.

לדוגמא החוק דורש מתושבי חוץ לקבל היתר מן הרשויות טרם רכישת הנדל"ן בשווייץ.

תושבי חוץ יכולים להיות אנשים וישויות משפטיות כגון חברות שהתאגדו בחו"ל או משקיעים זרים בשוויץ, אלא שאינם אזרחים של האיחוד האירופי  EUאו מדינות AFTA או אלו המחזיקים באישור הנקרא SETTLEMENT PERMITS משקיעים אלו אינם כפופים לחוק LEX KOLLER כל עוד השליטה היא לא משוויץ.

בנוסף יש ציין כי "רכישת מקרקעין" כולל לא רק רכישה ישירה של הנדל"ן, אלא גם רכישה של זכויות הקניין במקרקעין, כמו גם זכות הבעלות או זכות ההנאה מפירות המניות של ישות משפטית, אשר מטרתו האמיתית היא רכישת נדל"ן ושליטה על הישות מבחוץ.

באופן כללי, כל רכישת נדל"ן שוויצרי על ידי תושבים זרים ומשקיעים מבחוץ  מחייבת היתר. ישנם כמה נסיבות שבהן ניתן לרכוש נדל"ן שוויצרי ללא אישור מראש, אך חריגים אלו מוגבלים.

בשנת 2005 הממשלה השוויצרית החלה בדיונים ובהתייעצות לביטולו של LEX KOLLER . הליך זה לא הצליח ולמעשה נכשל בתחילת 2008, כאשר הפרלמנט השוויצרי סירב להצעות.

כרגע הנושא נמצא בפני הממשל הפדראלי השוויצרי במועצה ליזום פרויקטים חדשים בתחום זה.

האם ניתן לרכוש נדל"ן שוויצרי בנאמנות?

האישור השוויצרי לאמנת האג על הדין החל על נאמנויות מאפשר להחזיק נדל"ן שוויצרי באמצעות נאמנויות אבל היישום של LEX KOLLER מעלה קשיים מסוימים בפועל.

במאמר זה לא אדון בנושא הנ"ל אבל בכללי ניתן לומר יש לנתח ולבדוק כל מקרה ומקרה. השימוש בנאמנות הוא לא אמצעי לעקוף את LEX KOLLER.  אם בכל מקרה של ספק לגבי תחולתו של LEX KOLLER, הנוטריון צריך להגיש את התיק לרשויות הרלוונטיים על מנת להבטיח כי העסקה תאושר, אל יש לקחת בחשבון כי חוות הדעת עשויה להימשך בין חודשיים - שלושה.

מימון:
משקיע חייב לשלם 20% משווי הנכס הנרכש. במקרה של דרישה ל- 100% משכנתא על המשקיע להמציא ערבויות נוספות.

למשקיעים פוטנציאליים מומלץ לקבל הצעות למשכנתא מבנקים באזור שבו הנדל"ן נמצא, בנוסף ניתן לקבל הצעות למשכנתאות מקרנות פנסיה וחברות ביטוח.
הבנקים מציעים הלוואות בריבית קבועה או משתנה או "ערבוב"  של שני הדברים יחד.

מיסים על נכסי נדל"ן:
מיסי נדל"ן נקבעים על פי הערים בהם ממוקם הנדל"ן.
בערים מסוימות מוטל מס על העברת הבעלות המשפטית של נדל"ן שוויצרי ב 3.3% משווי המכירה. המס ישולם על ידי הרוכש או חצי ע"י הרוכש וחצי ע"י המוכר. החל מתאריך 1/1/05 בציריך אין מס על העברת הבעלות על נדל"ן. רכישת נדל"ן בדרך כלל פטורה מתשלום מע"מ.

ערים רבות בשוויץ מחייבים בתשלום מס שנתי על שווי השוק ההוגן של הנדל"ן, שיעור המס הוא בין 0% ל -0.3%, בהתאם למיקום של הנכס (בציריך אין תשלום מס).
בנוסף גם ההכנסה מהשכרת הנכסים מחויבת במס שנתי (ניתן לקזז את התשלום עם הוצאות המשכנתא כגון ריבית).
מס שבח שמשולם ע"י המוכר נהוג בכל הערים בשוויץ על פי חישוב: (א) הרווח ממכירת הנכס (ב) תקופת הבעלות על הנכס.

מסקנות
ג 'נבה וציריך מציעות פיתויים רבים ואורח חיים מפתה בסביבה אירופאית בטוחה ורמת חיים גבוהה במרכז אירופה.
הנדל"ן בשוויץ יציב מזה תקופה ארוכה. עם זאת, יש צורך לשם לב להאטה במשק כתוצאה מהמשבר באירופה
מאמר זה נועד לספק מידע כללי בלבד. מומלץ לקבל ייעוץ משפטי לפני נקיטת פעולות בשוויץ.

מאת: משה סטרוגנו עו"ד
www.strugano.com
moshe@strugano.com